L’investissement en LMNP

L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
Il n'y a pas d'inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés)
Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

1 ) RECUPERATION DE LA TVA POSSIBLE:

si et seulement si :
Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée.
L'investisseur passe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant les quatre services para hôteliers suivants : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
Les loyers perçus sont soumis à la TVA (5,5%).
La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.

La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l'investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer, 3 à 6 mois plus tard,  il recevra un chèque des services fiscaux qu'il utilisera pour:
- Se faire plaisir
- Rembourser ses échéances de prêt
- Compléter un contrat de capitalisation dans le cadre d'un prêt IN FINE

PERMET DE SE CONSTITUER DES REVENUS EXONERES D'IMPOTS
Chaque année, au lieu d'être imposé sur la totalité des loyers perçus, l'investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs (BIC):
- Les intérêts d'emprunt
- Les charges de propriété et copropriété
- Les amortissements des meubles (répartis  sur 5 à 7 ans)
- Les amortissements des murs (répartis généralement sur 20 à 30 ans)

Ces déductions vont annuler ses revenus et donc réduire à 0 € les impôts à payer sur les loyers perçus.

Si le montant total des déductions à effectuer est supérieur aux revenus locatifs (loyers - déductions > 0 F), le différentiel (Déficit BIC) sera reporté dans une limite de 5 ans et utilisé pour effacer d'éventuels bénéfices dans cette période.

En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits, ils seront imputés sur les revenus locatifs des années non déficitaires.

Idéal pour se préparer une retraite complémentaire sans impôts pendant 10 à 15 ans avec un investissement réduit (récupération de la TVA) et la possibilité d'en profiter pendant certaines périodes (vacances).

Cette formule d'investissement trop méconnue est à étudier de plus prêt, en particulier pour les contribuables ne se trouvant pas dans les tranches d'imposition les plus élevées.

En effet , l'avantage fiscal de la récupération de TVA (19,60%) sur le prix d'acquisition est immédiat (5 à 6 mois voir avancée par le promoteur) cela correspond à une remise de 16,39% sur le prix TTC, alors que l'avantage fiscal apporté par la loi de ROBIEN est étalé dans le temps sur 9 à 15 ans.
Cette trésorerie disponible peut servir à alimenter un contrat d'assurance vie dans le cas d'un financement in fine ou à diminuer l'effort d'épargne pendant la période de financement.

La déduction des amortissements permet de générer des revenus nets d'impôts pendant 8 à 15 ans selon le financement (in fine ou amortissable).

LMNP - LOI CENSI BOUVARD

Le Loueur en Meublé est une activité commerciale qui relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

 LES AVANTAGES DU NOUVEAU LMNP – Loi CENSI BOUVARD

 - Récupération de la TVA (sous conditions) sur le montant de l'investissement (immeuble et meubles) - TVA à 19,6%.
- Réduction d'impôts égale à 25% du prix du logement pour une acquisition en 2009 et 2010 (20% à partir de 2011). Cette économie d'impôts est plafonnée à 300.000 € TTC fractionnables (possibilité d'acheter plusieurs lots pour chaque opération). A noter : l'amortissement est supprimé jusqu'à 300.000 €, mais conservé au-delà.
- Revenus fonciers sans fiscalité à l'expiration des 9 ans de location grâce à la déductibilité des amortissements.
- Exonération de la plus-value au bout de 15 ans (régime général).
- Pas de conditions de location (plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire) : la mise en location du bien immobilier n'est pas liée à sa situation géographique, elle est liée au produit immobilier lui-même (résidence étudiante, résidence de tourisme classée, résidence sénior avec agrément).
- Pas d'exclusivité : le nouveau LMNP peut être cumulé avec un autre dispositif de défiscalisation (dispositif Scellier-Carrez par exemple).
- Des revenus nets garantis sur 9 ans fermes par bail commercial avec des loyers indexés (le locataire n'est pas une personne physique mais toujours une société gestionnaire de qualité)

 Bon à savoir sur le nouveau LMNP - Loi Censi-Bouvard

 - Une défiscalisation possible dès 60.000 € HT (achat d'un studio meublé pour étudiant par exemple).
- Pas d'obligation d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Toutefois, le "statut de Loueur en Meublé" peut être déposé au RCS pour les investisseurs qui le souhaitent.
- La date de signature chez le notaire détermine le début de l'avantage fiscal (sans prorata temporis) : peu importe la date de livraison du programme immobilier neuf !
- Une défiscalisation dès 2009 : vous pouvez défiscaliser sur vos revenus de l'année en cours, consultez-nous !

 LE NOUVEAU LMNP : à retenir !

Le nouveau LMNP simplifie radicalement le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et devient très attractif !

- Le nouveau LMNP permet de réaliser une économie d'impôt de 44,6% du montant HT du/des bien(s) immobilier(s) sur 9 ans (réduction de 25% et récupération de la TVA à 19,6%).

- Le nouveau LMNP restreint les investissements à 3 types de produits immobiliers : les résidences étudiantes, les résidences de tourisme classées et les résidences séniors avec agrément.

Plafonds applicables pour l’année 2009.

Il s’agit du loyer plafond mensuel par m2 (de surface utile) surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias....

Zone I bis
Paris et communes limitrophes

Zone I
. Agglomération de Paris.
. Zones d’urbanisation et villes nouvelles de la région Ile de France.

Zone II : Région Ile de France hors zone I.
. Agglomération et communauté urbaine de plus de 100.000 habitants.
. Zone d’urbanisation et villes nouvelles hors régions Ile de France.
. Iles non reliées au continent.
. Cantons du département de l’Oise : Creil, Nogent-sur-Oise, Creil sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont Saint Maxence, Senlis, Nanteuil le Haudouin.

Zone III
Reste du territoire à l’exclusion des départements d’Outre mer.

Contenu

Il doit s’engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du Logement
Il peut avoir constitué une société civile avec d’autres personnes physiques.

Un conventionnement obligatoire

- une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS. Cette convention détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l’objet de la convention ;

- la durée de la convention
L’octroi du prêt locatif social à un particulier est subordonné à la signature d’une convention.
La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt. Toutefois, elle ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.
Afin que les locataires puissent bénéficier de l’APL elle doit être, soit publiée au bureau des hypothèques, soit inscrite au livre foncier.

Conditions de la location
Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur s’engage à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources nettes annuelles imposables cumulées avec des autres personnes occupant le logement ne dépassant pas un plafond en vigueur. RFI018 - Les plafonds de ressource PLS

L’occupation des lieux
Les logements doivent être occupés à titre de résidence principale.
Les logements ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.

Le loyer
Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur propriétaire bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m2 de surface utile. RFI020 - Les plafonds de loyers pour les PLS

APL
La signature de la convention ouvre droit à l’APL pour le locataire sous conditions de ressources.   

RFI018 - Les plafonds de ressource PLS

Année 2009 – Revenus fiscal de référence

* Jeune ménage : couple sans personne à charge dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans.

** Personne à charge :

- enfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts
- ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu
- ascendants, descendants ou collatéraux au 2ème et 3ème degré du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d’incapacité permanente est d’au moins 80% et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu.

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les revenus fiscaux de référence de l’année n-2.

Exemple : Pour une entrée dans les lieux en 2009, l’appréciation des ressources se fait avec l’avis d’imposition de l’année 2007. 

Résidence Hôtelière à Vocation Sociale (RHVS)

Le Pacte national pour le Logement prévoit la création de 5.000 places en résidences hôtelières à vocation sociale afin que les besoins d’hébergement d’un public à faible revenu soient satisfaits par une hôtellerie d’intérêt général de qualité.

Les résidences hôtelières à vocation sociale sont des établissements commerciaux d’hébergement agréés par le préfet de leur département d’implantation, constitués de logements autonomes meublés, pouvant être loués à la journée, à la semaine ou au mois.

 Les garanties de l’investissement :

Ø      Economie d’impôt* : le  taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % du montant de l’investissement dans la limite d’un montant :

-         50.000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;

-         100.000 € pour un couple marié ou les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, soumis à une imposition commune. 

Ø     Récupération de la TVA

Ø      Revenus sécurisés et garantis par un gestionnaire professionnel (ODELIA)

Ø      Loyer garantis par bail commercial avec le gestionnaire

Ø      Perception des loyers nets de toutes charges (hors impôt foncier)

Ø      Constitution d’un patrimoine et d’un complément retraite

Les points forts :

  une autonomie totale couplée au confort hôtelier
  une solution simple, rapide et non contraignante
  une rapport qualité/prix compétitif et des tarifs privilégiés
  la garantie d’un taux d’occupation élevé grâce aux partenariats
  l’adaptation aux besoins et aux publics locaux
  un exploitant professionnel
  un dispositif d’agrément gage de qualité

Qui peut y résider ?

Les résidences hôtelières sont adaptées, entre autres, à l’accueil : des jeunes en accès à l’emploi, des saisonniers, des personnes en formation, des stagiaires, des personnes victimes d’accidents de la vie, des salariés travaillant loin de leur domicile, des personnes en mobilité, des fonctionnaires en mutation, des personnes accompagnant un malade accueilli dans un centre de soin ou des locataires contraints de libérer leur logement pendant des travaux. Le marché local et la demande déterminent la clientèle accueillie par chaque établissement.

*Une réduction d’impôt sur le revenu :

Il concerne les  personnes physiques fiscalement domiciliées en France dont les revenus provenant de la location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Cette réduction d'impôt sur le revenu vise l'acquisition de logements faisant partie d'une RHVS  neufs ou en l'état futur d'achèvement réalisée entre le 01/01/2007 et le 31/12/2010.

Le  taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % du montant de l’investissement dans la limite d’un montant :

·         50.000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;

·         100.000 € pour un couple marié ou les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, soumis à une imposition commune.

Pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, le propriétaire doit s'engager à faire agréer la résidence et à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence.
La réduction s’étale sur six ans au maximum à raison chaque année du sixième de l’avantage maximum et ne peut être réalisée qu'une fois sur la période 2007-2010.
Un décret fixera les conditions d'application de cette mesure.

SCELLIER 2009 - 2010

La loi Scellier a été instaurée afin de remplacer progressivement les régimes Robien et Borloo qui sont amenés à disparaitre fin 2009.

Avec la défiscalisation loi Scellier le contribuable quelque soit sa Tranche Marginale d'Imposition bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Puis pour les investissements effectués en 2011* et 2012*, la réduction d'impôt sera équivalente à 20% du prix de revient du bien immobilier.

La réduction d'impôt sera calculée sur le prix de revient du logement ou des logements retenu dans la limite de 300 000€. La défiscalisation loi Scellier ne sera valable qu'à raison d'une seule acquisition, construction ou transformation de logement par an, par année d'imposition.

La réduction d'impôt de la loi Scellier s'imputera sur 9 ans de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d'impôt équivalente chaque année.

Après les 9 ans de location initiale, l'investisseur peut soit revendre son bien, soit le garder en location auquel cas il bénéficiera d'une réduction d'impôt supplémentaire à raison de 2% par an pendant 6 ans par période de 3 ans reconductibles 2 fois. Soit les 9 ans prévus initialement, plus 2 X 3 ans s'il le souhaite. Avec ce mécanisme la réduction d'impôt s'élèverait donc à 37% sur 15 ans pour les investissements de 2009 et 2010, puis à 32% pour 2011 et 2012.

En résumé la loi Scellier c'est :

• Une réduction d'impôt de 25% du prix de revient du bien immobilier en 2009, 2010 puis 20% en 2011 et 2012 (plafonné à 300 000 €)
• engagement de location de 9 ans minimum
• Une réduction d'impôt étalée sur 9 ans, de manière linéaire, c'est-à-dire avec une réduction d’impôt équivalente chaque année.
• Lorsque la réduction d'impôt excède l'impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.
• Pas de plafond de ressources du locataire mais un plafond de loyer.
• Les zones éligibles à la défiscalisation loi Scellier sont les zones A, B1 et B2
• Loi Scellier compatible avec la loi Borloo et la déduction forfaitaire de 30%.

* le pourcentage de défiscalisation pour les investissement fait en 2011 et 2012 a été modifié au 1^er janvier 2010. Il convient de se reporter au texte de loi concernant le Scellier BBC.

La loi Scellier BBC

La loi de Finance 2010 confirme la réduction d’impôt de 25% en défiscalisation Scellier et propose dès 2011 un durcissement écologique quant aux normes de construction (Loi Scellier BBC Bâtiment Basse Consommation).

Les investisseurs en Immobiliers Neuf Locatifs Scellier peuvent jusqu’au 31 décembre 2010 réaliser leur acquisition et profiter d’une réduction de 25% (voir 37%) sur leur prix de revient.

A partir de 2011, un différentiel de 10 points existera entre la Loi Scellier (15%) et la Loi Scellier BBC (25%).

La Réduction d’impôt Scellier et Scellier BBC s’écoule toujours sur 9 ans de manière linéaire ; le surplus de réduction est également reportable.

Taux de la réduction d’impôts avec la loi Scellier :