RÉALISER SON 1ER ACHAT IMMOBILIER

Après avoir vu dans un premier article (à consulter ICI) les points importants à étudier pour trouver son premier appartement neuf ou sa première maison neuve, nous allons voir ici ce qu’il faut savoir concernant le financement de ce bien.

Afin de trouver le meilleur financement pour acquérir un bien immobilier, il est souvent intéressant de faire appel à un courtier en prêt mais voici en quelques points ce qu’il faut savoir.

Vous pouvez bien entendu payer votre bien comptant mais le plus souvent un prêt est contracté.

L’apport personnel

Dans la majorité des cas lors de la contraction d’un prêt immobilier, un apport personnel est réalisé et recommandé afin de faire face à tous les frais d’acquisition (frais de notaire…), de réduire la charge de remboursement et d’obtenir un taux de crédit plus intéressant. Celui-ci peut provenir de votre épargne personnelle, d’une donation ou héritage, de la vente de biens ou de sommes débloquées d’un Plan Épargne Entreprise. Cet apport personnel représente en moyenne 10 à 20% du montant total de l’opération, frais de notaire inclus.

Si vous n’avez pas d’apport personnel, celui-ci peut être remplacé par un prêt réglementé tel que le PTZ .

 

Capacité d’endettement

Il faut ensuite calculer les charges actuelles et celles à venir liées à l’acquisition afin de déterminer la capacité de remboursement. Cela afin d’éviter les mauvaises surprises.

Il s’agit des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation), des charges de copropriété, de l’ assurance habitation auquel il faut rajouter les charges liées à la préservation de votre mode de vie (budget loisirs, équipements, etc…).

La limite du taux d’endettement accepté en général par les banques est de 1/3 de vos revenus.

 

Les différents prêts immobiliers

Prêt immobilier

Petit tour d’horizon des prêts immobiliers.

Les prêts bancaires classiques

  • Le Prêt Amortissable

C’est la solution de financement la plus utilisée en France.  Cet emprunt est souscrit pour une durée fixée avec un taux d’intérêt fixe, variable ou révisable. Dans tous les cas, ce taux est défini contractuellement avant la signature de l’offre de prêt et ne peut en aucun cas dépasser le seuil fixé par la Banque de France.

La mensualité sera fixe pendant toute la durée de remboursement de l’emprunt. La répartition entre le capital remboursé et le remboursement des intérêts évoluera tout au long de la durée du contrat. Votre banquier vous remettra un échéancier des mensualités, aussi appelé tableau d’amortissement, à la signature du contrat de prêt.

  • Le Prêt INFINE

Ce type de prêt concerne les investisseurs : les mensualités servent à couvrir les intérêts et le remboursement du capital emprunté se fait en une fois. Le but, déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs.

  • Le Prêt Relais

Le prêt relais sert de financement de transition lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier alors que le précédent n’a pas encore été revendu.

 

Les prêts réglementés complémentaires

Les pouvoirs publics ont mis en place des prêts réglementés, sous conditions de ressources, pour vous aider à accéder à la propriété. Ceux-ci viennent en complément d’un prêt classique :

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt aidé par l’État qui vous permet d’acheter votre résidence principale logement si vous n’avez pas été propriétaire de celle-ci au cours des 2 dernières années, sous conditions de ressources. Le prêt ne peut financer qu’une partie de l’achat, vous devez le compléter par un ou plusieurs prêts et éventuellement un apport personnel.

  • Le Prêt Conventionné

Le prêt conventionné peut vous permettre de financer la totalité de votre opération immobilière.

Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement.

  • Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale (PAS) a pour objectif de favoriser l’accession à la propriété des familles aux revenus modestes. Le PAS peut vous permettre de financer la totalité de votre opération immobilière

  • Le Prêt Action Logement (ex 1% logement)

Ce prêt est accordé par Action Logement aux salariés des entreprises du secteur privé de 10 salariés et plus (hors secteur agricole) adhérentes au Comité interprofessionnel du logement (CIL). Il permet de financer l’acquisition ou construction de sa résidence principale, neuve ou ancienne en France.

 

Garantie et assurances

La garantie

Sans garantie, aucun établissement financier n’octroie de financement en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Elle protège la banque d’un défaut de paiement.

Il existe différentes formes de garantie :

  • L’Hypothèque

Il s’agit d’une garantie bancaire qui porte sur un bien immobilier permettant à la banque d’obtenir le remboursement des sommes non payées après une procédure de saisie du bien immobilier. L’inscription de l’hypothèque doit être faite devant notaire et être publiée aux services de la publicité foncière. (source : service  public)

Attention, au terme de votre crédit immobilier, si vous souhaitez lever l’hypothèque des frais de « mainlevée d’hypothèque » vous serons facturés.

  • Le Privilège Prêteur de Deniers

Son coût est inférieur à celui de l’hypothèque. Cependant, ce privilège ne peut être utilisé que lorsque le prêt va servir à payer le prix d’achat d’un logement déjà construit ou d’un terrain. Il ne peut donc pas servir à garantir la partie du prêt qui finance la construction de la maison. https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F786

  • La Caution

Le cautionnement est de plus en plus souvent proposé par les banques pour garantir un prêt immobilier en lieu et place des autres garanties que sont l’hypothèque et le privilège prêteur de deniers.Le cautionnement bancaire est un contrat par lequel une personne, qu’on appelle la caution, s’engage à rembourser le prêteur à la place d’un emprunteur qui ne peut pas remplir ses obligations. La caution est la moins chère des garanties. Pour la mettre en place les banques font intervenir un organisme de cautionnement

De plus, en cas de remboursement anticipé du prêt, il n’y aura pas de surcoût lié à la mainlevée. En effet, la caution mutuelle fonctionnaire ne nécessite pas d’acte authentique.

Pour les employés de la fonction publique, il existe « la caution fonctionnaire »

 

Les assurances

Lors de la réalisation de votre prêt immobilier, vous devrez souscrire une assurance emprunteur pour vous assurer contre tous les aléas de la vie. En cas de décès, invalidité ou perte de votre emploi, c’est l’assurance qui remboursera l’établissement prêteur.

Cette assurance peut être souscrite auprès de votre établissement bancaire ou par un courtier en assurance.

 

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